Amministrazione Condomini Palermo

Parti Comuni e lo Scioglimento del Condominio

Parti Comuni del condominio e lo scioglimento del Condominio

L’articolo 1117 cc, a seguito della riforma (l. 220/2012), stabilisce che sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, i beni e i servizi elencati nel testo dello stesso articolo. Tale elencazione non è tassativa ed esaustiva, ma può essere integrata da tutti quei beni o servizi che devono intendersi parti comuni in quanto destinati all’uso ed al godimento di tutti i condomini. Inoltre, l’articolo 1117 ha disposto che questi beni comuni sono appunto di proprietà comune tranne che non risultino di proprietà esclusiva in base ad un titolo contrario che può essere il regolamento contrattuale, predisposto dall’originario costruttore e richiamato negli atti d’acquisto, o il titolo della vendita della prima unità immobiliare con il quale il costruttore abbia eventualmente voluto escludere dalle parti comuni un tale bene.

Ai fini della conservazione delle parti comuni e della conseguente ripartizione delle spese – articolo 1118 – Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni. Tuttavia, è possibile trovare all’interno del condominio le cosiddette comunioni parziali – articolo 1123 – dovute al fatto che taluni beni o servizi sono utilizzati da un gruppo di condomini che rappresentano una ulteriore comunione all’interno del condominio e a cui alcuni beni o servizi comuni sono funzionalmente e strutturalmente destinati.

Altro elemento distintivo della disciplina dei condomini è dato dall’articolo 1119 secondo il quale le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (unanimità dei condomini che compongono il condominio), ciò allo scopo di garantire il pari uso a tutti i condomini.

L’articolo 61 Disp. Att. c.c. dispone: qualora un edificio o un gruppo di edifici (anche nell’ipotesi di edifici adiacenti separati da un muro divisorio) appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici strutturalmente autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice (Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), o e disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. Presupposto per lo scioglimento del condominio originario e la sua trasformazione in edifici autonomi sono l’esistenza di un fabbricato di più unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi suscettibile di essere trasformato in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi.

Articolo 62 Disp. Att. c.c. – La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

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