verbale assembleare

Il verbale assembleare

Il verbale dell’assemblea di condominio

Delle deliberazioni dell’assemblea si deve redigere verbale. L’originale viene redatto in assemblea e poi trascritto nel registro che l’amministratore deve tenere e trasmettere a chi gli succederà. Tale registro non deve essere né bollato né vidimato. Il verbale è l’unico documento che ufficialmente narra la storia del condominio in tutto il suo divenire. E’ un atto privato e il segretario non è un pubblico ufficiale: ciò significa che il verbale non ha la validità di un atto pubblico o di un certificato; però, può essere portato come prova in caso di liti in tribunale. Nel verbale vanno annotate le persone presenti direttamente o per delega in assemblea , le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni . Resta obbligatorio annotare, per ogni delibera, anche i dissenzienti e gli astenuti . Ciò permetterà agli stessi di impugnare la delibera. Ogni condomino può pretendere che sia messa a verbale una dichiarazione, soprattutto se di dissenso. Nel verbale vanno anche annotate le persone che subentrano in assemblea dopo l’inizio e quelle che se ne vanno prima della fine: l’assemblea resta valida, ma ovviamente ciò può influire sul quorum per le votazioni. Copia del verbale è trasmessa dall’amministratore a tutti i condomini: indiscutibilmente deve essere comunicata a coloro che erano assenti sia per portare a loro conoscenza le deliberazioni dell’assemblea e gli obblighi che ne derivano sia per dare loro modo, entro trenta giorni, di impugnare le delibere. Infatti, se mancasse tale comunicazione non trascorrerebbe mai questo periodo e l’amministratore non avrebbe mai la sicurezza che una delibera sia diventata definitiva. Se è stata approvata tra contrasti o se porta a un notevole aggravio economico, sarebbe augurabile, da parte dell’amministratore, attendere almeno un mese (il termine per l’impugnazione) prima di applicarla. La comunicazione di copia del verbale deve essere fatta quindi con tutte le modalità indicate per le convocazioni. il verbale deve riportare esattamente le deliberazioni assunte dall’assemblea e tutti gli elementi indispensabili per verificare, se necessario, la validità della delibera stessa; così vengono indicati per nome e per valore tutti i condomini presenti di persona o per delega, assenti, votanti, astenuti, assenzienti e dissenzienti, al fine di permettere la verifica dei quorum costitutivi e deliberativi – in relazione a ogni singolo argomento posto all’ordine del giorno – nonché la presenza di conflitti di interessi. I soggetti coinvolti nella formazione del verbale sono sostanzialmente due: il presidente dell’assemblea e il segretario. Il presidente viene nominato per ciascuna singola assemblea, e oltre ad avere il compito di svolgere le verifiche formali circa la corretta convocazione e composizione dell’assemblea, ha il dovere di dirigere e moderare la discussione degli argomenti all’ordine del giorno e di redigerne il verbale. Il segretario, anch’esso nominato – dall’assemblea o dal presidente – per la durata della singola riunione, ha il solo compito della redazione materiale del verbale, su indicazioni del presidente. Gli unici soggetti obbligati alla sottoscrizione del verbale sono appunto il presidente e il segretario (ed eventualmente da alcuni condomini qualora ciò sia previsto nel regolamento). Si dovrà anche procedere alla verbalizzazione nel caso in cui l’assemblea non si sia regolarmente costituita o non abbia deliberato alcunché, come nei casi di assemblea andata deserta in prima convocazione, e questo al solo fine di consentire la verifica dei quorum costitutivi e deliberativi necessari per la seconda convocazione. Secondo la giurisprudenza fornisce una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, con inversione dell’onere della prova in capo a colui che contesta il contenuto dello stesso. Tale prova può essere fornita con ogni mezzo, sempre che non si discuta il tenore delle delibere. Il Codice civile stabilisce che il termine di trenta giorni entro il quale deve essere impugnata la delibera assembleare che si ritiene annullabile decorre per gli assenti dalla comunicazione del verbale di assemblea. Posto ciò, fino a che non vi è stata comunicazione, il termine per impugnare potrebbe rimanere teoricamente sospeso.

Cassazione 23/11/2016, n. 23903 sezione II civile

Ai fini della validità delle deliberazioni assembleari di condominio, devono essere individuati e riprodotti nel relativo verbale i nomi dei condomini assenzienti, dissenzienti e i valori delle rispettive quote millesimali, ciò pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione, però, è funzionale alla sola verifica delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni, al fine di identificare i condomini assenti, dissenzienti o astenuti, cui è riservato il potere di impugnazione ex art. 1137 c.c., o a rilevare situazioni di eventuale conflitto di interessi. La sola indicazione a verbale del cognome e della quota di partecipazione al condominio, a meno che non sia dedotta l’esistenza di altro condomino avente il medesimo cognome ed equivalente quota millesimale, non può essere assunta quale motivo di sovversione della presunzione di validità della delibera assembleare. Ancora, incombe sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale. Avendo il verbale natura di scrittura privata, l’eventuale falso ideologico in esso non integra nè il delitto di cui all’art. 485 c.p., nè altre ipotesi di falso documentale punibile. Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.

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