Amministrazione Condomini Palermo

I diritti reali

Condominio – I Diritti Reali

Diritto di proprietà, diritti reali di godimento, usufrutto, servitù, distanze, immissione, usucapione

I diritti si distinguono in diritti non patrimoniali e diritti patrimoniali. I diritti reali sono trattati nel libro III del Cc, dall’articolo 810 all’articolo 1172. Il diritto reale è un potere diretto ed immediato che una persona ha su una cosa, nel senso che può essere esercitato direttamente senza che vi sia bisogno dell’intervento di altre persone. Essi sono detti anche diritti di seguito, in quanto seguono il bene tutelato. Un’altra caratteristica del diritto reale è che il potere del soggetto sulla cosa è assoluto, può cioè essere fatto valere indistintamente di fronte a tutti i terzi (erga omnes). Altra caratteristica dei diritti reali è la tipicità, nel senso che il Codice Civile assoggetta tali diritti ad una normativa predeterminata, pertanto le parti non sono libere di costituire nuovi diritti reali, diversi da quelli espressamente disciplinati dal codice civile.

I diritti reali sono:

– diritto di proprietà, che è il più ampio di tutti i diritti reali in quanto concede al titolare la facoltà esclusiva di godere e disporre della cosa;

– diritti reali di godimento che conferiscono al titolare la facoltà di godere di una cosa altrui, ma non quella di disporne:

– superficie: è il diritto che una persona ha di fare o mantenere una costruzione sul suolo altrui. Vi si ricorre quando il proprietario del suolo concede ad altri di costruirvi o mantenervi costruzioni già esistenti, pur conservando la proprietà del suolo stesso (posa di edicole, costruzione di cappelle cimiteriali);

– usufrutto: è il diritto che una persona, detta usufruttuario, ha di godere di una cosa altrui, con l’obbligo, però, di non mutarne la destinazione economica. Si costituisce per contratto, per testamento e per usucapione. Si estingue per scadenza del termine, per confusione, per prescrizione, per morte dell’usufruttuario e per abuso da parte dello stesso. L’usufruttuario deve sostenere le spese ordinarie per la custodia e manutenzione della cosa e pagare le imposte che gravano sul reddito. Sono a carico del proprietario le imposte che gravano sulla proprietà e le riparazioni straordinarie. L’usufruttuario può cedere ad altri, con atto tra vivi il proprio diritto;

– uso e abitazione: si considerano due forme di usufrutto limitato in quanto rappresenta il diritto di una persona di abitare una casa altrui limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Tali diritti non possono essere ceduti o dati in locazione;

– enfiteusi: è il diritto che una persona ha di godere di un fondo altrui, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico;

– servitù prediali: è un peso imposto sopra un fondo detto servente per l’utilità di un altro fondo detto dominante, appartenente ad un proprietario diverso. Tra le più comuni, la servitù di passaggio, di acquedotto, di elettrodotto, di stillicidio. Il diritto grava sul fondo e pertanto seguita anche se cambiano le persone dei proprietari, inoltre, poiché è costituita a vantaggio di un fondo, è inalienabile separatamente dallo stesso ed è indivisibile, cioè, non può essere acquistata o perduta parzialmente. Le servitù coattive sono quelle imposte dalla legge. Quelle non coattive possono essere non visibili e costituirsi per contratto o testamento, oppure visibili e costituirsi anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia;

– diritti reali di garanzia, cioè pegno e ipoteca, la cui funzione è quella di garantire a un creditore la soddisfazione di una sua obbligazione con preferenza sugli altri creditori.

Quando una persona esercita un potere di fatto su una cosa corrispondente a quello che spetta al proprietario o al titolare di altro diritto reale, pur senza averne alcun diritto, si ha il possesso.

La proprietà è il diritto di godere e disporre di una cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti stabiliti dalla legge (art. 832 Cc). Il diritto di godere consiste nel diritto di utilizzare la cosa: a livello condominiale riguarda ad es. le diverse modalità di utilizzo delle parti o dei servizi comuni. Il diritto di disporre, invece, consiste nel diritto di utilizzare il diritto stesso: a livello condominiale riguarda gli atti di disposizione che incidendo sul diritto di proprietà richiedono il consenso unanime. In modo pieno ed esclusivo fa riferimento al fatto che solo il titolare del diritto di proprietà ne può godere e disporre. La proprietà privata è chiamata a svolgere una funzione sociale, in quanto considerata e riconosciuta come lo strumento più importante per la produzione. Infatti è per questo motivo che scomparso l’antico concetto della proprietà come diritto illimitato, la legge ha posto alle facoltà del proprietario una serie di limitazioni, miranti a contemperare equamente l’interesse di quest’ultimo con quello della collettività (art. 42 C.). Fra le limitazioni di interesse pubblico la più grave è l’espropriazione per pubblico interesse. Altra limitazione è costituita dalle requisizioni, generalmente temporanee, frequenti in caso di guerra. Altre limitazioni sono relative allo sfruttamento del sottosuolo, vincoli idrogeologici e boschivi, limitazioni apportate alla proprietà edilizia dai regolamenti edilizi comunali e dai piani regolatori.

Limitazioni d’interesse privato mirano a conciliare gli interessi dei proprietari di fondi contigui. Tali norme si usa indicarle con le espressioni rapporti di vicinato; le principali sono:

  1. distanze

  2. aperture di luci e vedute

  3. accesso al fondo: ad es. per costruire o riparare un muro, per riprendere una cosa propria.

  4. Immissioni

  5. stilicio

Si dicono modi di acquisto della proprietà (art. 922) i fatti giuridici da cui sorgono i diritti di proprietà. Modi di acquisto originario sono quelli che non derivano da atti traslativi e sono:

  • occupazione: le cose mobili che non sono proprietà di alcuno (abbandonate) si acquistano con l’occupazione;

  • invenzione: chi trova una cosa mobile deve restituirla al proprietario o al sindaco del luogo. Trascorso un anno dall’ultimo giorno della pubblicazione senza che si presenti il proprietario, la cosa o il suo prezzo appartiene a chi l’ha trovata;

  • accessione: qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge; Corte di Cassazione, sezione II, 13 marzo 2009, n. 6262 – La disciplina dell’accessione, contenuta nell’art. 934 Cc, si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui; essa, pertanto, non trova applicazione nelle ipotesi di costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su suolo comune, cui si applica, invece, la normativa in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cosicché le opere create da un solo contitolare, in assenza di accordo tra tutti i partecipanti alla comunione, non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica. Infatti, la disciplina dell’accessione si attaglia solo al caso che sia occupato con una costruzione il terreno di proprietà altrui, laddove in tema di condominio, essendo i condomini legati da reciproco vincolo, gli stessi non sono terzi tra loro, onde i loro rapporti, traendo la disciplina esclusiva dal complesso di norme dettate in tema di condominio non tollerano di essere regolati dall’istituto dell’accessione (ha ribadito il principio affermato da Cassazione 27 marzo 2007, n. 7523).

  • specificazione: se taluno ha adoperato una materia che non gli apparteneva per formare una nuova cosa, possa o non possa la materia riprendere la sua prima forma, ne acquista la proprietà pagando al proprietario il prezzo della materia, salvo che il valore della materia sorpassi notevolmente quello della mano d’opera;

  • unione o commistione: quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate in guisa da formare un sol tutto, ma sono separabili senza notevole deterioramento, ciascuno conserva la proprietà della cosa sua e ha diritto di ottenerne la separazione. In caso diverso, la proprietà ne diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno. Quando però una delle cose si può riguardare come principale o è di molto superiore per valore, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà del tutto;

  • usucapione: L’usucapione è un modo d’acquisto, a titolo originario, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un bene immobile, in virtù del possesso ininterrotto, pacifico e inequivoco del bene stesso, per un periodo temporale di almeno venti anni (usucapione ordinaria, articolo 1158, Codice civile). Gli anni di possesso si riducono a 15 nel caso di fondi rustici siti in comuni montani o «a basso reddito», a soli 10 anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, in presenza però di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, debitamente trascritto. Nell’usucapione ordinaria, il possesso non deve essere vizioso, vale a dire né violento (acquisito in esito a una condotta violenta), né clandestino; non occorre, tuttavia, che il possesso sia connotato anche dalla buona fede, per tale intendendosi l’ignoranza di ledere un diritto altrui. In sostanza, è necessaria soltanto l’intenzione del possessore di disporre del bene come se fosse proprio. In virtù dell’usucapione possono divenire definitive e legittime situazioni che si sono, di fatto, perpetuate nel tempo. Tale istituto si fonda, oltre che sull’esigenza di certezza e di stabilità dei diritti, con particolare riguardo al diritto di proprietà, anche sull’opportunità, dal punto di vista socio-economico, di favorire chi esercita concretamente l’uso del bene, rendendo produttivo, rispetto a chi se ne disinteressa, pur essendone l’effettivo proprietario. L’acquisizione del diritto per usucapione avviene ex lege, nel momento stesso in cui matura il termine previsto dalla legge. Tuttavia, chi acquisisce il diritto può promuovere un giudizio di accertamento dell’usucapione, per ottenere definitivamente un titolo utile per la trascrizione. Il possesso non deve essere necessariamente esercitato dal medesimo soggetto che invoca l’usucapione, sancendo l’articolo 1146, comma 2, Codice civile che il successore a titolo particolare può sommare al proprio possesso quello esercitato dal dante causa (accessione del possesso), per goderne gli effetti ai fini dell’usucapione e della tutela possessoria. In tale ipotesi, il possesso continua dal momento dell’immissione nel possesso dell’avente causa, attraverso l’instaurazione di un nuovo rapporto di fatto tra l’acquirente e la cosa trasferita. Peraltro, il passaggio dall’uno all’altro dei possessori si ricollega e trova giustificazione in un titolo traslativo del bene che forma oggetto del possesso, anche se viziato, purché astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, o altro diritto reale, che imponga la sostituzione di un soggetto ad un altro. Nel caso in questione, mediante l’istituto dell’accessione nel possesso, al lettore è possibile sommare al proprio possesso quello antecedente, ovvero del vecchio proprietario, esercitato sulla medesima porzione di terreno confinante e richiedere, di conseguenza, al giudice l’accertamento dell’intervenuta usucapione. Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 luglio 2009, n. 16961 Il requisito dell’apparenza della servitù necessario ai fini dell’acquisto di essa per usucapione o per destinazione del padre di famiglia si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio e che rivelino in maniera non equivoca l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, dovendo le opere naturali o artificiali rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria e senza l’animus utendi iure servitutis, ma di un onere preciso a carattere stabile corrispondente in via di fatto a una determinata servitù.

I modi di acquisto derivativi, più frequenti di quelli originari, sono quelli che derivano da atti traslativi, per atto tra vivi o mortis causa e sono:

  • il contratto

  • la successione

A tutela del possesso vi sono due azioni particolari:

  • Azione di manutenzione (art. 1170): chi è molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di un’universalità di mobili può, entro l’anno dalla turbativa, chiedere la cessazione della stessa;

  • Azione di reintegrazione (art. 1168): chi è spogliato del possesso può, entro l’anno dallo spoglio, chiedere la reintegrazione del possesso medesimo.

A tutela del diritto di proprietà vi sono quattro azioni particolari:

  • Azione negatoria (art. 949), con la quale il proprietario si rivolge al giudice e chiede che neghi l’esistenza di diritti che altri afferma di avere sulla cosa;

  • Azione di rivendicazione (art. 948), con la quale il proprietario si rivolge al giudice e chiede, dopo aver accertato il suo diritto di proprietà su una cosa da altri posseduta, la restituzione della cosa;

  • Azione di regolamento di confini, con la quale ciascuno dei proprietari può rivolgersi al giudice e chiedergli che delimiti il confine stesso. Nell’azione di regolamento di confini ogni mezzo di prova è ammesso ed in mancanza di altri elementi il giudice deve attenersi al confine delineato dalle mappe catastali. Tale rinvio alle mappe rappresenta comunque un criterio sussidiario che deve seguire alla primaria valutazione sull’esistenza di altri elementi.

  • Azione di apposizione di termini tra fondi contigui, quando mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari può rivolgersi al giudice e chiedergli che vengano apposti i termini stessi. Tale azione non presuppone l’incertezza sul confine ma mira a soddisfare esigenze di chiarezza, facendo sì che tale confine risulti in modo evidente mediante segni idonei (Cass. n. 6500/1988). Il proprietario del fondo confinante è chiamato a contribuire alle spese per l’edificazione del termine (rappresentato per esempio da pietre, ceppi, reticolati) ex art. 866 cod. civ., e pertanto in dottrina una norma relativa alle spese inerenti all’apposizione dei segni di confine è stata ritenuta superflua. La dottrina ha rilevato il carattere personale dell’azione, in quanto diretta al riparto delle spese necessarie all’apposizione o al ripristino dei segni esteriori del confine; altri autori, tuttavia, hanno sottolineato come con tale azione il proprietario eserciti una facoltà insita nel diritto di proprietà, e pertanto hanno ricondotto l’azione di apposizione di termini tra le azioni reali (Cass. n. 6573/1984; Cass. n. 6107/1985).

Quando il proprietario ha anche il possesso può esperire anche le azioni possessorie. Esse hanno una procedura più veloce e sono meno costose; tuttavia devono essere esperite entro un anno dalla turbativa o dallo spoglio. Le azioni a tutela della proprietà se da un lato sono procedure complesse e costose, dall’altro lato hanno il vantaggio di potersi esperire entro venti anni. Riguardo le azioni a difesa dei confini, generalmente, non sono conseguenza di una discordia tra i proprietari dei fondi contigui e comunque non è in dubbio il diritto di proprietà, ma solo il confine.

Ancora a tutela sia del possesso che della proprietà o altro diritto reale di godimento sono previste le seguenti azioni (non molto frequenti):

  • Denunzia di nuova opera (art. 1171): chi ha ragione di temere che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio come sull’altrui fondo, stia per derivare danno alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare all’autorità giudiziaria la nuova opera, purché questa non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio; trascorso il termine utile potranno esperirsi le azioni a tutela della proprietà. Dalla lettura dell’articolo in oggetto si deduce, innanzitutto, che trattasi di una turbativa. L’amministratore deve sorvegliare che nel condominio tutto sia a posto, allo scopo di garantire parimenti uso delle parti comuni a tutti i condomini; l’eventuale disattenzione può comportare gravi responsabilità (culpa in eligendo, culpa in vigilando) e risarcimento del danno, anche perché spesso nuove opere possono essere svolte all’esterno del condominio. Esempi di turbativa in tal senso possono essere l’installazione di un palo o la costruzione di un edificio senza il rispetto delle dovute distanza, così da togliere aria e luce. Ancora si possono citare l’installazione di luminarie a danno della facciata (occorre il consenso unanime), l’innalzamento di muri di recinzione da parte di vicini o l’apposizione di grosse antenne ricetrasmittenti sui tetti, tali da farne temere la caduta o dissesti alle facciate, per via dei tiranti. Altre volte nuove opere possono dar luogo a servitù come ad esempio la canna fumaria sulla facciata condominiale, installata dalla pizzeria o dal forno. L’azione a tutela deve essere immediata e comunque deve esperirsi entro un anno dall’inizio dell’opera. Non rientrano nell’ambito della nuova opera le installazioni, ad es. di cavi da parte dell’Enel, che hanno valenza pubblica, superiore rispetto all’interesse privatistico.

  • Denunzia di danno temuto (art. 1172): chi ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. Si tratta di una previsione di danno, cioè di una forma di tutela rispetto ad opere che oggi non comportino alcun danno, ma è possibile che lo comportino in futuro. Ad esempio il proprietario del piano terra che in giardino pianti un albero di alto fusto; certamente in futuro tale opera comporterà problemi di luci e di vedute ai piani superiori e una volta cresciuto non si potrà abbattere per vincoli comunali.

Le cose ed i beni I beni sono le cose che possono formare oggetto di diritti. La nozione di bene non coincide con quella di cosa. Per es. le cose comuni a tutti (aria, luce, acqua marina) non sono beni in senso giuridico. Per alcuni beni è preclusa la proprietà dei privati. Tali sono:

  • i beni demaniali che a sua volta comprendono i beni del demanio naturale, quali il lido del mare, la spiaggia, i fiumi e i beni del demanio artificiale, quali le strade, le raccolte dei musei che possono essere anche di proprietà privata. I beni del demanio pubblico non possono essere acquistati né a titolo originario né per usucapione, è possibile invece possederli a mezzo di concessione.

  • I beni del patrimonio dello Stato sono tutti i beni non demaniali di proprietà dello Stato. Vi rientrano: foreste, cave, fauna selvatica, caserme, edifici sedi di uffici pubblici. Di tali beni, quelli indisponibili non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non in forza di una legge.

Ancora sono beni immobili tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono beni mobili tutti gli altri beni. I beni immobili, agli effetti traslativi, sono soggetti alla trascrizione in pubblici registri ed è richiesta la forma scritta a pena di nullità. A tal proposito, l’art. 2644 dispone che gli atti soggetti a trascrizione e non trascritti non possono essere fatti valere verso chi ha tempestivamente trascritto il suo acquisto; avvenuta la trascrizione, le successive trascrizioni non producono effetto nei confronti del trascrivente, anche se queste riguardano acquisti risalenti a data anteriore. La stessa efficacia è riconosciuta alla trascrizione dei contratti preliminari. Determinati beni hanno l’attitudine a produrre frutti. Frutti naturali sono quelli che provengono dalla cosa anche senza l’opera dell’uomo, come i prodotti agricoli, parti di animali e diventano beni solo a seguito di separazione dalla cosa madre. I frutti civili sono quelli che si ottengono dalla cosa a seguito del godimento; ad es. degli interessi di capitale, dei canoni di locazione. I frutti civili si acquistano giorno per giorno. Le pertinenze sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa: ad es. la cantina rispetto ad un appartamento. Sul piano della circolazione essa è legata agli eventi traslativi della cosa principale, tuttavia, essendo la pertinenza una cosa distinta rispetto a quella principale, essa può circolare anche in maniera autonoma: ad es. gli spazi adibiti a parcheggio.

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