balcone aggettante

Balconi aggettanti

Proprietà dei balconi aggettanti

I balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sottostanti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

(Cassazione civile, sezione II, 17 luglio 2007, n. 15913). Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti. Le spese di manutenzione, quindi, ricadono su tutti i condomini, anche su quelli che ne sono privi. quando però fanno parte del prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. 19.1.2000, n. 568; Cass. 21.1.2000, n. 637; Cass. 26.1.2001, n. 1101). A tale ultimo riguardo la Cassazione ha precisato che l’eventuale funzione architettonica di elementi decorativi di particolari balconi non può essere generalizzato e definirsi in astratto; l’individuazione va effettuata in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente. Quando però lungo tutta la facciata, balconi compresi, scorre un frontalino, cioè un cordolo sporgente (decorato o meno) che ha la funzione di abbellire il palazzo, la sua manutenzione è a carico di tutti i condomini dello stabile, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Responsabilità caduta intonaci

Conseguenza della classificazione dei balconi aggettanti come parti esclusive è l’individuazione del soggetto responsabile di eventuali danni originatisi dal distacco di porzioni di balcone o da infiltrazioni dallo stesso provenienti. Infatti, la Sentenza di cassazione n. 8159 del 7 settembre 1996 sancisce che i proprietari dell’unità immobiliare da cui si accede, sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta dei frammenti di intonaco o muratura, che si siano staccati dai balconi.

Ripartizione spese

Pertanto tutte le spese relative a manutenzione (sotto balcone, frontalino, piano di calpestio, parapetti e ringhiera) sono competenza del condomino che vi sporge. Se i balconi necessitano di lavori di messa in sicurezza o di ripristino, ogni condomino interessato dai lavori dovrà riparare il proprio balcone a suo carico e spese. Tuttavia, più condomini possono accordarsi per dividere le spese del ponteggio o per fare compiere i lavori ad un’unica ditta. Ai balconi aggettanti non può applicarsi l’art. 1125 c.c. Che riguarda la ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai, tale ultima applicabile invece in via estensiva ai balconi incassati che fungono da sostegno e copertura del piano sovrastante.

Nullità delibera lavori

Da quanto sopra detto, si ritiene nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione sui balconi aggettanti. Affermato dalla Sentenza delle Cassazione a sezioni unite n. 4806/2015 che considera nulle le delibere assembleari che incidono sui diritti individuali e sulla proprietà esclusiva dei condomini. La impugnabilità di una delibera nulla non ha limiti temporali, cioè potrà farsi valere in ogni tempo. Oltre al carattere di non eseguibilità di tale delibera, sotto diversi aspetti si fa rilevare che l’eventuale esecuzione della delibera che approvasse interventi di manutenzione sui balconi aggettanti comporterebbe difficoltà per l’amministrazione relativamente alla riscossione delle quote condominiali ripartite per tali lavori, (revoca di eventuali decreti ingiuntivi per nullità della delibera di approvazione dei lavori) e consentirebbe il transito sul conto corrente condominiale di quote di natura non condominiale vietato dal codice civile. (confusione fra il patrimonio condominiale e quote relative a proprietà esclusive).

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