Tabelle millesimali

Tabelle millesimali

Formazione e revisione delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali rappresentano il valore di ogni unità in rapporto al valore dell’intero edificio. Sono regolamentate dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. La loro funzione è quella di stabilire le maggioranze necessarie per la regolare costituzione delle assemblee, per la validità delle delibere e per la ripartizione delle spese condominiali.

Le tabelle millesimali possono essere disposte dall’originario proprietario dell’edificio. Possono essere allegate o richiamate negli atti di compravendita (tabelle millesimali contrattuali) oppure possono essere approvate in sede assembleare.

Configurandosi come negozio di accertamento idoneo ad incidere sui diritti soggettivi di ciascun condomino sembrerebbe che per l’approvazione o la modifica delle tabelle fosse necessaria l’unanimità dei condomini, pena la nullità della relativa delibera.

L’odierno orientamento, ritenendo che le tabelle millesimali hanno la funzione di ripartire le spese condominiali e di stabilire il peso della partecipazione dei condomini alle assemblee, senza quindi incidere sui diritti soggettivi dei condomini, esse possono assumere natura deliberativa e non negoziale. Pertanto per la loro approvazione o la loro modifica non è necessario il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 2, c.c. (si veda Cass. n. 4219 del 2007).

L’articolo 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere modificati all’unanimità. Tuttavia, seppur redatte in base a criteri legali o convenzionali, le tabelle millesimali possono essere rettificate o revisionate anche nell’interesse di un solo condomino. Con la maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma, quando risulta che sono conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Sentenze 4569/2014 e 2210/2015

La sentenza 4569 del 26.02.2014 della Cassazione ha confermato che sia l’approvazione, sia la revisione delle tabelle millesimali possono essere deliberate anche a maggioranza dell’assemblea.

La sentenza del 23/12/2015 n. 2210 dal Tribunale di Lucca, a conferma della sentenza di Cassazione a sezioni unite n. 18477/2010, ribadisce che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale. Pertanto per la sua approvazione non occorre l’unanimità ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136,secondo comma, c.c. . La delibera, infatti, quantifica soltanto l’obbligo di contribuzione in base ad una valutazione tecnica.

S.B. Global Service s.a.s.

Maurizio Santodonato

 

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